中国，这个未来世界最大的经济体，正在迎来一波资本巨鳄的抄底。

1月20日，“华尔街PE之王”黑石率先在国内物流地产领域，完成了一场11亿美元的扫货。

黑石宣布已经从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，黑石房地产机会型基金将持有该物流园区70%的股权，富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。该笔交易完成后，黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺。

同时，国际PE巨头KKR的募资神话也在继续。

1月24日，KKR宣布其首只亚洲房地产基金募集完成，规模达17亿美元（约合人民币110亿元），将重点关注商业、办公、长租公寓和物流地产等投资领域，一场国际PE巨头和中国物流地产商之间的较量，在2021年伊始，已经拉开帷幕。

专做抄底的地产私募基金—黑石认为，物流地产的机会已经来了。

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70亿，拿下大湾区最大物流园

背靠大湾区，仅三个月，黑石和富力的这笔交易上涨了近10亿元。

早在去年11月9日，富力地产已经发布公告称，富力地产的全资附属公司与黑石下属基金公司、目标公司及相关方就转让位于广州国际机场富力综合物流园的物业权益订立合并协议。根据合并协议，该物业价值为63亿元人民币。

最终，黑石以11亿美元（约合人民币71亿元）拿下了这笔交易。收购完成后，黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一，物流仓储总面积将达到5300万平方英尺，遍布中国23个城市。布局主要集中在大湾区、长三角、京津冀等地区的核心城市。

若只计算大湾区，黑石目前有5个园区在运营中，2个园区在东莞，另外有3个园区在佛山，园区的平均出租率在98%。

本次出售，显而易见是富力对债务问题的一次缓解。

截至2020年三季度末，富力的负债合计1144.11亿元，有息负债规模较一季度下降了约242亿元。净负债率已同比下降至166%；资产负债率下降至约80.37%；若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，可见管理层对于降债务的努力。

然而，黑石亦有加码物流地产的动力。

黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示，粤港澳大湾区正在迅速发展成为金融、科技和运输中心，也是中国最大的物流市场之一。

自2013年起，黑石就在中国市场布局物流地产，并作为其在中国投资的重点方向。而今年的疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展，也促使黑石更加重视物流地产的收购。况且，本次所收购的物业在市场上较为稀缺。

广州国际机场综合物流园，围绕大湾区重要交通枢纽白云国际机场进行建设。园区距离广州白云机场仅15公里，能够实现3小时覆盖整个珠三角，是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，因此该园区在区位上具备一定的优势。

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下一步，竞购中国物流资产控股权

黑石的下一步，正在紧盯另一处物流地产，有消息指出，黑石、美团、ESR、京东旗下京东物流，正参与竞购中国物流资产控股权，交易作价或高达20亿美元。

早在2020年12月28日，中国物流资产发布公告称，两大股东宇培国际投资管理有限公司及RRJ Capital Master Fund II, L.P.正就所持公司权益进行初步的战略性讨论，涉及最多合计约51.5%的公司股权及RRJ持有的若干可转换债券。

成立于2000年，中国物流资产是中国第三大现代仓储公司，也是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一。发展至今，公司已与众多国内外知名企业租户建立起牢固的关系，包括聚美优品、本来生活等电商平台，顺丰速运、中外运等领先的第三方物流服务供应商以及小米、博世、格力电器等大型科技公司。

2016年7月，中国物流资产在港股挂牌上市，成为首家登陆港交所的中国本土物流地产企业。在此传闻前，作为中国第三大现代仓储公司，中国物流资产的股价已经实现连续3日上涨。截至1月21日，其市值超150亿港元。

在缔造“黑石帝国”的历程中，尤其在物流地产领域，黑石可以说有着不少创纪录的案例。

自2010年以来，黑石集团通过200多笔交易，收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。2019年6月，黑石集团宣布收购普洛斯位于美国的工业物流仓库及债务，金额为187亿美元，这是全球史上最大的私有不动产交易案。收购完成后，黑石一举跻身美国最大的仓储物流业主之一。

竞购中国物流资产控股权，很有可能成为今年黑石下一笔大交易。

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疫情之下，国内物流地产逆势发力

疫情之下，中国物流地产逆势发力，彰显出良好的韧性，作为未来全球经济的重要核心，中国市场成为全球投资者关注的焦点。

黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民透露称，未来，黑石愿意在中国投资两类房产：第一是仓储类资产，第二是城市购物中心。KKR中国区董事赵然认为，现在正是进入亚洲地产领域的好机会，其中就尤以中国为突出代表之一。

据仲量联行的数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%。物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成了核心类的投资类别。

疫情之下，国内经济保持了较好的增长态势，尤其下半年实体零售和传统制造业的明显回暖，除了第三方物流和电商在仓储市场的需求不断增加，生鲜电商、社区团购及冷链也成为新兴的需求增长来源。

除了房企入局物流地产寻找新的增长空间之外，普洛斯等物流地产巨头也不断扩充基金规模，去年，普洛斯全球物流基金资管规模新增近160亿美元。

其次，以顺丰、京东为代表的物流服务商在自有物流体系的优势下，携带资本也强势入局，京东与GIC合作成立物流地产基金，资产规模达到了109亿元人民币，随后，顺丰也联合中信设立21亿物流地产基金。

疫情之下，物流地产依旧让资本巨鳄们青睐不已，不仅仅是因为中国经济基本盘在全球的强势表现，所有与供应链相关的底层逻辑正在发生重大变化，商业关于供应链的争夺战，在根本上体现在物流地产端的基础设施竞争上，无论电商、社区团购、物流，还是制造消费产业，前端的战争越激烈，对于后端的基础设施依赖就更明显。

在以高风险著称的资本市场叱咤30年的黑石，正在抄底中国物流地产，这无疑是一个明显的信号。

来源/光子象限（ID：rayboox）